摘要：海南昌江县购房，房屋买卖中风险不少，尤其是二手房买卖法律风险较大，无论是买卖双方都应防范房屋买卖的法律风险。下面随小编一起来看看二手房买卖合同中常 ...
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干货！二手房买卖合同中常见争议及处理规则 昌江新房，昌江买房时，需要了解的常识很多，掌握购房常识，让你分分钟能够从昌江房产小白变成昌江房产专家。
房屋买卖中风险不少，尤其是海南二手房买卖法律风险较大，无论是买卖双方都应防范房屋买卖的法律风险。下面随小编一起来看看海南二手房买卖合同中常见的争议点及处理方式是怎样的吧。
1、房屋面积差异的处理
海南二手房买卖合同未约定单价，或是约定“房屋面积以海南房产证为准”等内容，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价，且根据目前的海南二手房交易习惯，海南二手房买卖一般双方都亲自到实地看房。
买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先了解，故对一方当事人事后要求补交面积差价款的，一般不予支持，但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。
2、海南二手房过户税费争议
法律虽规定海南房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在海南房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。
海南二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。
4、定金条款表述与适用
海南二手房买卖合同签订和履行过程中，给付定金一方不履行约定义务的，无权要求对方返还定金；
收受定金一方不履行约定义务的，应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但未约定定金性质，当事人主张定金权利的，法院不应支持。
5、房屋质量的交接处理
海南二手房买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。
6、解除合同的通知效力
海南二手房买卖合同约定的解除条件成就，或因不可抗力、对方预期违约，或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行，或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到达对方时合同解除。对方有异议的，可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
7、合同签订真实性判定
在海南二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时，法官应依法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。
8、海南购房合同的性质判定
当合同名称与合同内容不符时，应以合同醉终实现的目的来认定合同的性质。
9、房屋相关费用的结清
海南二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的，依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用，买受人在垫付后可向出卖人追偿。
10、精神病人的卖房效力
精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为，未征得其法定代理人的同意或事后追认，该民事行为无效。
11、未成年房主卖房程序
未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认，与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的，该合同无效。
12、约定不明与合同解释
海南二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
13、转按揭海南二手房屋纠纷
需办转按揭的海南二手房买卖，在一方当事人根本违约致合同履行利益不能实现情况下，对方当事人可行使法定或约定解除权。合同约定了违约金，一方违约未给另一方造成损失的，违约金条款仍应适用。对违约金当事人可依据《合同法》相关规定，请求法院予以调整。
14、土地出让金补交责任
购买划拨土地上的房屋，应由购买人补交土地出让金，交易双方另有约定的除外。
15、口头合同效力与认定
房屋买卖行为是要式法律行为，但对于房屋买卖合同本身所采取口头、书面或其他形式，不影响合同的效力。
16、无可归责于双方情形
海南二手房买卖合同签订后，因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除，双方无需承担违约责任。
阴阳合同、税费负担、遗漏条款等，往往是海南二手房交易过程中一方提出解约理由的原因。当事各方应对交房时间和付款时间有明确约定，尽量不要采用口头约定方式，在无证据证明，对方否认情况下，口头约定相当于无约定。
17、判决确权与卖房效力
在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中，如被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提，则行政案件应中止审理，民事案件审理终结后，再行审理；
如民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提，则行政案件应继续审理。房屋产权转移登记虽被生效判决撤销，受让人不能基于《物权法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有权，但不影响其作为善意相对人基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。
18、隐名代理与借名海南购房
房屋权利人虽应以昌江县房地产交易中心登记为准，但当事人之间约定产权实际归属的，该约定在当事人之间有效。
海南二手房买受人基于他人委托，以自己名义购昌江县买房屋的，应将处理委托事务取得的财产转交给实际购买人。
隐名或借名人违反相关政策、法规规定海南购房，并登记在他人名下，隐名或借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
昌江县买房优势：海南二手房，昌江商品房平均售价逐年上升，住宅、商铺平均售价也出现整体上升的势头，表现出住宅、商铺平均单价在做适应性的调整。数据显示，2012年昌江商品房平均售价2894元/平方米，数据显示，2013年平均售价比2012年上涨1117元，涨幅38.6%，达到4011元。2014年平均售价比2013年上涨155元，涨幅3.9%，达到4116元/平方米。纸得一提的是，除去商铺、产权式酒店，2012年到2018年，住宅均价保持在2894元/平方米到3493元/平方米之间，昌江房地产房价一直在变化，但相对全省各地而言，仍保持较低的价位。
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